Семенюк Ольга Григорьевна
Адвокат.
Специализация: семейное право, наследственное, правовая помощь при ДТП, медицинское право.
Как арендодателю не допустить автоматического обновления договора без его согласия?
03.07.2025
рубрика: Земельные споры
просмотров: 43
Земля – это объект недвижимого имущества, с установленными границами, определенным местоположением, имеющим свою ценность и в отношении которого возникают правовые отношения.
По результатам социологического исследования Центра прикладных исследований (октябрь 2021):
• 80,8% владельцев паев сдают землю в аренду.
• 14,5% владельцев обрабатывают паи собственноручно,
• 4,7% владельцев не обрабатывают и не сдают паи.
Как любая собственность, земля обязывает, в первую очередь, быть осведомленными о своих правах. Поэтому если Вы владелец земельного участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства (владелец пая) рубрика «10 самых популярных вопросов к адвокату, которые беспокоят арендодателей земли» именно для Вас!
Сформулируем ответы на основе не только Закона Украины «Об аренде земли», но и на практическом его воплощении, в частности, судебной практики.
На первом месте в рейтинге есть вопросы, связанные со сроком действия договора аренды земли, в частности:
Как не допустить автоматическое возобновление договора без моего согласия?
Чтобы избежать автоматического возобновления договора без согласия, следует внимательно изучить порядок продления арендных отношений, зафиксированный в заключенном договоре. В разделе срок действия договора аренды земли обязательным условием должно быть прописано, на какой срок договор был заключен и за какой срок арендатор должен сообщить арендодателю о продлении срока действия договора. Вы как арендодатель должны обязательно письменно сообщить о согласии или возражения относительно продления договорных отношений. То есть, предоставить ответ в письменной форме и доказательства отправки данного письма (почтовое сообщение), в противном случае автоматическое продление договора может иметь место.
Судебная практика тому подтверждение, так в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 22 сентября 2020 года по делам № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, зафиксировано, что нарушение арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о наличии возражений) в ответ на своевременно отправленное арендатором письмо-уведомление о возобновлении настоящего договора с проектом соответствующего дополнительного соглашения дает арендатору, который добросовестно продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, основания рассчитывать на возобновление такого договора в силу части шестой статьи 83 Закона № 9 Закона № 13. Иными словами, в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли можно квалифицировать как его молчаливое согласие на возобновление этого договора на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены в нем ранее. Но такое обновление обязательно оформляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения, а в случае если арендодатель этого не делает, - в судебном порядке по требованию о признании заключенного дополнительного соглашения и с фиксацией его полного текста в резолютивной части решения суда.
Могу ли я расторгнуть договор до окончания срока?
Да, но согласно действующему законодательству Украины расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или этим договором. Существуют два случая, когда допускается односторонний отказ от договора аренды:
- если договором аренды земельного участка предусмотрены основания его расторжения в одностороннем порядке (например: неуплата размера арендного на протяжении более двух месяцев; использование земельного участка не по целевому назначению; передача в субаренду земельного участка без письменного согласия арендодателя).
- если арендатор задерживает выплату арендной платы по договору аренды на срок более 3 месяцев, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно статье 782 ГК Украины, когда данного основания даже не предусмотрено в договоре.
Что говорит Верховный Суд об отказе от договора аренды земли в одностороннем порядке?
Действующим законодательством Украины предусматривается возможность расторжения договора аренды земли в одностороннем порядке, если это предусмотрено условиями такого договора. Наличие соответствующего условия в договоре является решающим. Следовательно, стороны в договоре должны четко определить возможность расторжения договора в одностороннем порядке и механизм (процедуру) такого расторжения (путем заключения соответствующего соглашения, принятия решения местного совета и т.п.).
Такое определение должно быть четким и недвусмысленным, закреплять все условия сотрудничества, отмечено в постановлении от 27.05.2021 г. Верховным Судом в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда по делу № 198/15/20
В постановлении Верховного Суда от 02.11.2022 по делу № 146/1094/21 дано толкование положений части третьей статьи 202 ГК Украины и сделано правовое заключение о том, что с помощью такого универсального регулятора частных отношений, как договор, его стороны могут регулировать, в частности, совершение таких сторон или одна из сторон приобретает право на односторонний отказ. Односторонний отказ от договора аренды, как вид односторонней сделки, рассчитан на восприятие именно другой стороной договора аренды.
Могу ли я сдать землю другому арендатору по истечении договора?
Да, но есть два случая: когда договор аренды земли заключен до 16.07.2020 года и его срок истек, арендатор не воспользовался правом продления срока аренды или Вы как арендодатель сообщили о возражении относительно продления арендных отношений, соблюдали предусмотренную законом процедуру, соответственно Вы имеете право заключать новый договор.
Если договор аренды земли заключен после 16.07.2020, существует другой порядок возобновления арендных отношений. Он обновляется автоматически на основании ст. 126-1 ЗК, то есть, в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Поэтому в данном случае следует обратиться заранее к государственному регистратору, чтобы исключить возможность автоматического обновления, а уже затем заключать новый договор аренды.
Если данный материал был полезен, но у Вас остались вопросы, обращайтесь по телефону, указанному на сайте для более детального изучения именно Вашей ситуации!
По результатам социологического исследования Центра прикладных исследований (октябрь 2021):
• 80,8% владельцев паев сдают землю в аренду.
• 14,5% владельцев обрабатывают паи собственноручно,
• 4,7% владельцев не обрабатывают и не сдают паи.
Как любая собственность, земля обязывает, в первую очередь, быть осведомленными о своих правах. Поэтому если Вы владелец земельного участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства (владелец пая) рубрика «10 самых популярных вопросов к адвокату, которые беспокоят арендодателей земли» именно для Вас!
Сформулируем ответы на основе не только Закона Украины «Об аренде земли», но и на практическом его воплощении, в частности, судебной практики.
На первом месте в рейтинге есть вопросы, связанные со сроком действия договора аренды земли, в частности:
Как не допустить автоматическое возобновление договора без моего согласия?
Чтобы избежать автоматического возобновления договора без согласия, следует внимательно изучить порядок продления арендных отношений, зафиксированный в заключенном договоре. В разделе срок действия договора аренды земли обязательным условием должно быть прописано, на какой срок договор был заключен и за какой срок арендатор должен сообщить арендодателю о продлении срока действия договора. Вы как арендодатель должны обязательно письменно сообщить о согласии или возражения относительно продления договорных отношений. То есть, предоставить ответ в письменной форме и доказательства отправки данного письма (почтовое сообщение), в противном случае автоматическое продление договора может иметь место.
Судебная практика тому подтверждение, так в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 22 сентября 2020 года по делам № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, зафиксировано, что нарушение арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о наличии возражений) в ответ на своевременно отправленное арендатором письмо-уведомление о возобновлении настоящего договора с проектом соответствующего дополнительного соглашения дает арендатору, который добросовестно продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, основания рассчитывать на возобновление такого договора в силу части шестой статьи 83 Закона № 9 Закона № 13. Иными словами, в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли можно квалифицировать как его молчаливое согласие на возобновление этого договора на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены в нем ранее. Но такое обновление обязательно оформляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения, а в случае если арендодатель этого не делает, - в судебном порядке по требованию о признании заключенного дополнительного соглашения и с фиксацией его полного текста в резолютивной части решения суда.
Могу ли я расторгнуть договор до окончания срока?
Да, но согласно действующему законодательству Украины расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или этим договором. Существуют два случая, когда допускается односторонний отказ от договора аренды:
- если договором аренды земельного участка предусмотрены основания его расторжения в одностороннем порядке (например: неуплата размера арендного на протяжении более двух месяцев; использование земельного участка не по целевому назначению; передача в субаренду земельного участка без письменного согласия арендодателя).
- если арендатор задерживает выплату арендной платы по договору аренды на срок более 3 месяцев, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно статье 782 ГК Украины, когда данного основания даже не предусмотрено в договоре.
Что говорит Верховный Суд об отказе от договора аренды земли в одностороннем порядке?
Действующим законодательством Украины предусматривается возможность расторжения договора аренды земли в одностороннем порядке, если это предусмотрено условиями такого договора. Наличие соответствующего условия в договоре является решающим. Следовательно, стороны в договоре должны четко определить возможность расторжения договора в одностороннем порядке и механизм (процедуру) такого расторжения (путем заключения соответствующего соглашения, принятия решения местного совета и т.п.).
Такое определение должно быть четким и недвусмысленным, закреплять все условия сотрудничества, отмечено в постановлении от 27.05.2021 г. Верховным Судом в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда по делу № 198/15/20
В постановлении Верховного Суда от 02.11.2022 по делу № 146/1094/21 дано толкование положений части третьей статьи 202 ГК Украины и сделано правовое заключение о том, что с помощью такого универсального регулятора частных отношений, как договор, его стороны могут регулировать, в частности, совершение таких сторон или одна из сторон приобретает право на односторонний отказ. Односторонний отказ от договора аренды, как вид односторонней сделки, рассчитан на восприятие именно другой стороной договора аренды.
Могу ли я сдать землю другому арендатору по истечении договора?
Да, но есть два случая: когда договор аренды земли заключен до 16.07.2020 года и его срок истек, арендатор не воспользовался правом продления срока аренды или Вы как арендодатель сообщили о возражении относительно продления арендных отношений, соблюдали предусмотренную законом процедуру, соответственно Вы имеете право заключать новый договор.
Если договор аренды земли заключен после 16.07.2020, существует другой порядок возобновления арендных отношений. Он обновляется автоматически на основании ст. 126-1 ЗК, то есть, в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Поэтому в данном случае следует обратиться заранее к государственному регистратору, чтобы исключить возможность автоматического обновления, а уже затем заключать новый договор аренды.
Если данный материал был полезен, но у Вас остались вопросы, обращайтесь по телефону, указанному на сайте для более детального изучения именно Вашей ситуации!